27/F: El terremoto que puso en jaque a la construcción en gran altura

Urbanistas, arquitectos e ingenieros expertos en construcción antisísmica señalan que se debe regular la altitud en los edificios que hoy tiene sólo los límites que fija el mercado. Sugieren optar por inmuebles residenciales de cinco a diez pisos como máximo, como lo recomiendan los especialistas mundiales para naciones con tanta actividad telúrica como Chile. Advierten que la mala calidad de los terrenos es un factor de riesgo adicional que hay que considerar cuando se proyectan grandes torres.

enAltura-3No hay restricción en el casco histórico de Concepción para construir en altura. Por eso, antes del terremoto, una treintena de nuevas torres, de hasta 28 pisos, se alzaban como la  imagen urbana de una ciudad que pintaba para metrópolis. Todo indicaba que dado los pocos terrenos para crecer, la densificación en elevación era “un imparable y rentable boom”.
Las aisladas expresiones ciudadanas de rechazo en algunos barrios tradicionales -de casas de dos pisos- como en Pedro de Valdivia o el Cerro de la Virgen, por la irrupción de inmuebles en altura que les tapaban el sol y terminaban con su apacible vida, eran casi una reacción anecdótica que contrastaba con tan atractiva y masiva oferta de departamentos que, a mayor altura, tienen un valor más elevado.
Pero la naturaleza, el 27 de febrero, con el sismo grado 8,8 de la escala de Ricther, dejó en evidencia la precariedad de muchos edificios nuevos con el colapso de uno de ellos (Alto Río), y otros 35, en su gran mayoría de reciente construcción, que están hoy con orden de demolición en el Gran Concepción. Aunque también fueron numerosos  los edificios en altura, tanto antiguos como nuevos, que pasaron con buena nota la prueba de la naturaleza.
El temor, sumado a la indolencia de algunas inmobiliarias y constructoras para asumir sus responsabilidades antes los propietarios por fallas de construcción, provocaron una drástica caída en la demanda por vivir en altitud.  Pocos, superando el natural temor, optan por los primeros cinco pisos y un segmento mayoritario ahora se inclina por casas.  Y las cifras son elocuentes, porque las ventas de departamentos cayeron en 38% y los arriendos en los pisos de mayor altura en 60%.
La Cámara de la Construcción, zonal Concepción, reconoce que entre enero y mayo de este año hubo una caída del 24% en su actividad, especialmente por la paralización de 19 proyectos inmobiliarios en la capital penquista, mayoritariamente en altura.

Realidades ocultas

Muchas realidades escondidas afloraron luego del terremoto y posterior tsunami, como la irregular calidad de los terrenos en la zona y los vacíos de la norma antisísmica que opera con rangos que dejan espacio para que se opte por la mínima seguridad constructiva, por criterios de rentabilidad.
Además surgió la necesidad  de incorporar a la ley un estudio geológico de los suelos y una clara definición de las responsabilidades que deben asumir las constructoras e inmobiliarias con sus clientes en caso de fallas constructivas.
El gran desafío de repensar el nuevo perfil urbano del Gran Concepción, luego de la amarga lección de la naturaleza, es analizado a continuación por arquitectos, urbanistas e ingenieros estructurales expertos en construcción antisísmica.
En sus reflexiones coinciden en que hay que regular la construcción en altura y que no se puede dejar el desarrollo urbano de la ciudad sólo a las reglas del mercado. También plantean un debate de fondo sobre la norma antisísmica que se aplica en Chile o que, simplemente, se opte por una que realmente sea sísmica, como la que rige en Japón. Esta última implica que la onda telúrica no entra a los edificios, debido a elementos amortiguadores que operan entre el terreno y el inmueble, sumado a la utilización de contrapesos móviles que se oponen al movimiento, disminuyendo considerablemente su intensidad final.  Enfatizan que esta última otorga mayor seguridad, pero que tiene un alto costo que habrá que analizar para ver si como país, en aras de la seguridad de sus habitantes, estamos en condiciones de asumir.

Regular la altura de edificios

María Isabel López Meza, docente e investigadora del Departamento de Políticas de Diseño Urbano de la Facultad de Arquitectura de la Universidad del Bio-Bio, sostiene que el casco histórico de Concepción no requiere de una elevación excesiva como las grandes torres que se estaban construyendo, y agrega que una buena opción son las edificaciones de cinco pisos.
La magíster en Planificación y Diseño en Medioambiente argumenta que esa altura no es al azar, sino que es producto del consenso de expertos nacionales y extranjeros, porque permite una adecuada densidad poblacional con una oferta de departamentos a precios razonables. “Al no necesitar ascensores no se encarece el costo de construcción y permite que gente de clase media con financiamiento bancario o con algún tipo de subsidio, como el de renovación urbana, pueda habitar el sector céntrico”.
La especialista dice que hay tecnologías sísmicas de vanguardia en Chile, que han sido  aplicadas en algunos edificios, como el Costanera Center de Santiago, el más alto de Sudamérica, con 52 pisos, pero que requieren de una inversión extremadamente alta y con un precio de venta prohibitivo para mucha gente.
Sobre las viviendas antiguas demolidas en el radio céntrico, cuyos propietarios no tienen recursos financieros para proyectos inmobiliarios, admite que es una situación complicada de abordar, ya que los planos reguladores en Chile son más bien restrictivos que pro activos.  Postula que lo ideal es que exista un programa de incentivo con subsidio para renovación urbana y con ciertos lineamientos de cómo debería ser la construcción, por ejemplo, sumando varios paños de terreros para la materialización de edificios a una altura de no más de cinco pisos.

Torres sólo en áreas que lo permitan

La urbanista no descarta las edificaciones de 10 pisos con un buen estándar de construcción, pero regulados en zonas específicas de Concepción, como las avenidas  Chacabuco y Los Carrera, porque tienen un ancho importante de 28 a 30 metros.  Recomienda  compatibilizar la arquitectura de los inmuebles con la privacidad de los vecinos, contar con estacionamientos, el aprovechamiento del sol y tener un tráfico expedito con salidas que no impliquen riesgos, tanto para los vehículos como la circulación peatonal.
María Isabel López añade que en el diseño de los edificios hay que considerar el riesgo sísmico y señala que responden mejor los que tienen muros soportantes y resistentes, a ambos sentidos de la fuerza, lo que implica equilibrar todos los elementos estructurales para responder a la intensidad del movimiento telúrico.
“Todos los expertos internacionales plantean que cuando suceden este tipo de desastres tan costosos y dolorosos, son también una ventana que se abre para hacer las cosas bien”, precisa.
En tanto,  Claudia Hempel  Maack, docente y Secretaria Académica de la Facultad de Arquitectura de la Universidad de Concepción, explica que los especialistas en suelos y en geología recomiendan detener la construcción excesiva en altura y ajustarse a una escala propia de un país sísmico que no invierte en tecnología. Algo distinto a lo que sucede en Japón, donde sí cuentan con recursos que les permiten la construcción de altura en terrenos malos. “Concepción no está en condiciones de tener torres de 28 pisos o más, aunque la legislación lo permita, no sólo por la baja calidad de suelos y el factor de riesgo sísmico, sino porque no lo resisten sus espacios urbanos. Sería un desastre tener edificios de esa altura con arterias que en promedio no superan los 18 metros de ancho”. La académica postula que la edificación en gran altura debe ser para proyectos determinados, como por ejemplo, si se pretende la construcción de un edificio donde se emplaza el Mercado Central de Concepción, que ocupa una manzana completa, o en avenidas específicas más anchas que lo permitan.  “La altura normal de construcción en terrenos de mil metros cuadrados de superficie, con las reducidas dimensiones de las manzanas y calles que tenemos, no debería superar los quince pisos para oficinas, y en lo residencial debería ser mayoritariamente de cinco pisos y de diez como máximo. ¿Cómo van a sobrevivir o ser agradables las nuevas cafeterías que se quieren instalar alrededor de la Plaza de la Independencia, rodeadas  de torres de 28 pisos que les harán sombra todo el día?”.

Ciudades no pueden diseñarse por el mercado

Claudia Hempel argumenta que tampoco se mide el pánico y la inseguridad que se genera en la comunidad con la experiencia vivida, debido a que todo se centra en la destrucción y en lo que hay que demoler, sin considerar la situación sicológica del habitante del Gran Concepción que también hay que resguardar.  “Es un desastre que la ciudad se regule por el mercado y que éste también defina qué Concepción queremos, como se comprobó con este gran sismo. La ciudad tenemos que pensarla entre todos, instancias  públicas, privadas, universidades y académicos, incluyendo una definición de consenso de la altura de edificación que se estime sea la más apropiada”.
La docente coincide en que hay que incorporar como exigencia una evaluación geológica de los terrenos, porque hay estudios de microzonificación sísmica que dan una información más precisa de los riesgos en ese ámbito. “Tener esos antecedentes es primordial para la construcción en altura, incluso para las viviendas de dos pisos, porque algunas también se vieron afectadas. Hay que hacerlo, aunque implique un encarecimiento de las construcciones”, enfatiza.
Sobre la existencia de organismos técnicos que controlan el cumplimiento de las normas antisísmicas, argumenta que los revisores externos son una buena fórmula para agilizar el proceso, porque los municipios, cuando tenían esa atribución, se atochaban con tantos proyectos. “El problema es que no hay una norma clara, porque ésta trabaja con rangos, y la aplicación de éstos quedan sujetos al mercado. Es evidente que si a las inmobiliarias o a las constructoras se les dice que pueden ejecutar sus proyectos con niveles de seguridad que fluctúan entre dos y cinco, operarán cumpliendo el mínimo, porque reducen el gasto y obtienen una mayor rentabilidad, y es lo que hacen”.
Hay que ser mucho más precisos, dice, y tener una exigencia mínima sin rangos, “porque los sismos tienen desplazamientos horizontales y verticales que no siempre se consideran en la normativa, especialmente si se trata de la seguridad y la tranquilidad psicológica de los habitantes del Gran Concepción”.
En tal sentido advierte que hay muchos aspectos que regular, como la existencia de equipamientos con piscinas en los últimos pisos de los edificios que constituyen un riesgo adicional, luego que se había logrado sacar los estanques de agua de esa ubicación.
En tanto, María Isabel López advierte que los planos reguladores de las ciudades costeras no tienen ningún acápite sobre las restricciones que debería haber para proyectos habitacionales en áreas de riesgo de tsunami. “El tema geológico, la calidad de suelos y el efecto de los maremotos se deben agregar a las normas de construcción, porque se ha visto que, en determinadas zonas,  edificios de un mismo estándar respondieron de manera distinta, principalmente por los terrenos donde estaban emplazados”.

Aumentar coeficientes de seguridad

Jaime Veloso Jara, ingeniero civil con quince años de especialización en construcción sismológica, explica que la norma chilena considera los movimientos oscilatorios y verticales de los edificios. Sin embargo, recalca que tanto la ingeniería antisísmica como la hidráulica que se diseña para estudiar el comportamiento frente a ese fenómeno natural son todavía muy imperfectas.
En tal sentido recomienda aumentar los actuales coeficientes de seguridad sísmica que se piden para las edificaciones, porque la lógica indica que hay que considerar la ocurrencia de terremotos de mayor intensidad que el vivido el 27-F.
Advierte que actualmente el análisis del comportamiento de los suelos en Chile es superficial, en circunstancias que esa información es determinante para la seguridad de los edificios, los que no sólo pueden colapsar por problemas estructurales, sino también por mala calidad de los terrenos.
Enfatiza también que al diseño de los edificios hay que incorporar los mapas geológicos, porque no basta con aplicar la norma constructiva sólo a las estructuras, sino que también hay que considerar la capacidad de los terrenos para soportar el peso de los inmuebles que sobre ellos se emplazan. Algo que resulta vital para los suelos penquistas que son muy heterogéneos, por lo que recomienda que para cada edificación debiera hacerse un estudio geológico afinado.
Uno de los riesgos para los terrenos de mala calidad es el fenómeno de licuefacción que hace que frente a la acción de una fuerza externa (como la de un sismo), los suelos pasen de un estado sólido a uno líquido, o también puedan adquirir la consistencia de un líquido pesado.  Esa situación provoca el colapso del edificio, porque al deformarse el suelo también se ve afectada seriamente la estabilidad del inmueble -al quedarse sin gran parte de su sustento en la tierra- aunque estructuralmente pueda haber resistido el movimiento telúrico.
También aboga por la participación de ingenieros expertos en sismología en el proceso de construcción del edificio. Muchas veces, dice,  el colapso de los pilares y las losas que fallan por corte frente a un sismo se producen porque no se colocan las armaduras a las distancias suficientes para que el diseño antisísmico funcione. “Les parecerá una solución poco típica de un ingeniero estructural, pero prefiero poner un coto a la expansión de las ciudades sin regulación en los planos urbanos que significan tener edificios muy altos desafiando a la naturaleza”, precisa.

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