Las últimas reformas tributarias erigieron a los bienes raíces como una importante fuente de recaudación para el Fisco. Sin embargo, la técnica legislativa empleada dejó tras de sí algunas áreas que conviene mirar con atención.
En lo relacionado con el IVA, se incorporó como hecho gravado la venta habitual de inmuebles efectuada por personas naturales, comunidades y sociedades de hecho, cobrando especial importancia el concepto de “habitualidad”.
Según la ley, es vendedor habitual aquella persona natural o jurídica que se dedica en forma “habitual” a la venta de bienes corporales muebles o inmuebles, encontrándose entregada tal calificación al Servicio de Impuestos Internos, el que deberá atender a la naturaleza, cantidad y frecuencia con que el vendedor realiza la o las ventas de inmuebles.
Conforme a lo anterior, sin saberlo, cualquier persona natural podría tener la calidad de vendedor habitual.
De los distintos factores a considerar para tal calificación, la “cantidad” de inmuebles podría generar más de un dolor de cabeza al futuro vendedor. Ello, pues la persona natural con más de un bien raíz deberá preguntarse si la venta que realizará está gravada con IVA y, en ese caso, tendrá que incorporar ese gravamen en la operación, con lo que su inmueble perderá competitividad frente a otros sin ese impuesto.
Por ello es pertinente conocer si el contribuyente persona natural, comunidad o sociedad de hecho tiene derecho a crédito fiscal por el IVA pagado en la compra de un inmueble, pues tal beneficio podría amortiguar el menoscabo que experimentará al vender el bien raíz con IVA.
Para responder lo anterior es necesario esclarecer cuál fue el ánimo del contribuyente al adquirir el inmueble. Si lo hizo para su uso personal, será considerado como consumidor final y, por tanto, no tendrá derecho a crédito fiscal. Si lo hizo para su explotación, es necesario distinguir si la actividad económica que realizará se encuentra gravada con IVA. Luego, si el inmueble lo arrienda sin amoblar o sin instalaciones comerciales, significa que no tendrá derecho a crédito fiscal, pues se trata de una actividad no afecta a IVA.
En cambio, si lo arrienda amoblado o con instalaciones, tal actividad se encontrará gravada con IVA, lo que le otorgará el derecho a recuperar el gravamen que pagó por el inmueble.
Por último, si el crédito fiscal no es recuperable conforma a la ley del IVA, sólo podrá deducirse como gasto en la determinación de la renta líquida imponible, si se lleva contabilidad completa. En suma, conviene informarse.