El nuevo reavalúo de bienes raíces

Álvaro Fernández Ferlissi Abogado tributarista.
Álvaro Fernández Ferlissi
Abogado tributarista.

De acuerdo con la ley, cada cuatro años el SII debe determinar el valor de los bienes raíces no agrícolas, que sirven de base para el cálculo del impuesto territorial o contribuciones que deberán pagarse durante el cuatrienio siguiente. Este valor, además, tendrá incidencia en la aplicación de otros impuestos.

2018 no fue la excepción, verificándose el avalúo sobre más de 6.700.000 inmuebles, produciéndose además un incremento de 35,3 % del valor fiscal de los inmuebles nacionales, y de un 28 % en los de la Región.

El reavalúo de inmuebles es un proceso masivo, no exento de errores, que se efectúa considerando la información emanada de las escrituras públicas de transferencia, la proporcionada por la respectiva municipalidad y aquella que aportan los propietarios. Luego, es fundamental verificar si el valor establecido por el ente fiscal se ajusta a la realidad, porque ese nuevo valor fiscal regirá por cuatro años.

Dentro de las novedades que podemos observar en el reavalúo, que se encuentra reglado por la Resolución Ex. 128 del SII, del año 2017, está la incorporación del concepto de minusvalía. Esto es, situaciones de hecho que afectan negativamente el valor del inmueble y que, por tanto, no han sido recogidas en el proceso general. Tal concepto impone a los contribuyentes la carga de acreditar mediante pruebas pertinentes y objetivas la condición de menor valor del inmueble. Es decir, la situación o factor específico que origina esta pérdida de valor, producto de características particulares o de alguna situación especial que lo afecte, que amerite la aplicación de un coeficiente corrector.

De existir esta situación de minusvalía se hace aplicable el denominado coeficiente corrector excepcional, dentro de los que se pueden citar: predios con deficiencias de accesibilidad, afectos a servidumbre de paso, con prohibición de edificar, predios colindantes a cementerios, a basureros o a una cárcel, o predios colindantes a otros declarados abandonados.

Pero no todo es beneficio, pues es posible advertir que dentro de los nuevos criterios técnicos contenidos en la Resolución Ex. 128 se establecen tablas de ajustes que aumentan el valor de los inmuebles con edificaciones de seis pisos o más, desconociéndose los fundamentos técnicos y lógicos de tal medida. Esto se hace más patente si se considera que tal discriminación podría afectar al consumidor que aún no decide si comprar o no un determinado inmueble.

Si no está de acuerdo con el nuevo avalúo que afectará a su bien raíz por los próximos cuatro años, puede interponer un recurso de reposición administrativo voluntario ante el SII, cuyo plazo vence en los 30 días siguientes al término de la exhibición del rol de avalúos en la respectiva municipalidad, o bien reclamar ante los Tribunales Tributarios y Aduaneros, recurso que debe presentarse dentro de los 180 días siguientes al término de la exhibición de los roles ya referidos.

O’Higgins 680, 4° piso, Oficina 401, Concepción, Región del Biobío, Chile.
Teléfono: (41) 2861577.

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