Las diferencias por la regulación de la altura en Concepción

En un mes más, aproximadamente 180 mil penquistas podrán manifestar su opinión sobre la altura ideal de los edificios que a futuro se construirán en el casco central de Concepción.
Todo esto como parte previa al proceso que modificará el Plan Regulador Comunal. Aunque no es vinculante, la consulta ciudadana promovida por el municipio ha provocado discrepancias, porque incluye una propuesta que establece alturas diferenciadas por zonas, que van desde los cinco hasta los 18 pisos. Una idea frente a la que la Cámara Chilena de la Construcción Concepción ha presentado reparos. Sostienen que no es conveniente estandarizar sectores con alturas arbitrarias y sin sustento técnico. Pero, además, advierten que al limitar la altura en el centro, aumentará el valor de las viviendas, haciendo más inaccesible vivir en ese sector.
En nuestro contrapunto de este mes, el Alcalde de Concepción, Álvaro Ortiz, y el Presidente de la CChC local, Felipe Schlack, despliegan sus argumentos no solo en torno a la restricción de la altura en las edificaciones, sino que también proyectan cómo debería ser el desarrollo urbano de la capital regional.

Alcalde , Álvaro Ortiz:
“Lo que queremos es gestionar el crecimiento urbano”

El próximo 24, 25 y 26 de octubre habrá 36 locales de votación disponibles para votar la propuesta municipal que plantea límites de altura máxima a los edificios que se construyan en ciertos sectores de Concepción.
Se trata, dice el Alcalde Álvaro Ortiz Vera, de promover una modificación que establezca normas claras basadas en criterios técnicos y en la opinión ciudadana. Y asegura que este planteamiento producirá una densificación promedio similar a la que genera hoy el plan regulador, pero que se distribuirá de manera más equilibrada.
-¿Cuál es la imagen que debe proyectar la capital de la segunda región más importante de Chile?
“Lo que proponemos es que Concepción se consolide como una metrópoli, capital del sur de Chile y que, a la vez, no pierda su condición de ciudad de barrios y a escala humana, que las personas entienden como una ciudad acogedora, inclusiva y recorrible caminando, en bicicleta o en transporte público. Una urbe que además cuente con infraestructura de conectividad y servicios de alto estándar disponible para sus habitantes y visitantes”.
-¿Qué condiciones urbanísticas debería tener Concepción para ser una ciudad moderna, desarrollada y sostenible?
“Consideramos que debemos asumir la gestión del crecimiento de la ciudad, y que esto debemos hacerlo enfocados en las personas, es decir, más allá de cumplir las normativas urbanísticas existentes y pedir lo justo. Nos interesa promover que cada proyecto considere elementos de inclusión y accesibilidad universal, eficiencia energética, reciclaje, en fin, de calles y avenidas que permitan la convivencia vial de distintos modos de transporte”.
-¿La altura de una edificación tiene bondades? ¿Cuáles son?
“Una comuna como la nuestra tiene suelos limitados y la densificación obviamente es en altura, lo que nosotros queremos es que la edificación sea armónica con la zona en donde se emplaza y, en ese sentido, sea un aporte, completando zonas no densificadas y consolidando corredores urbanos”.
– ¿Es partidario de restringir la altura de edificación o de regularla de manera flexible?
“Como decía antes, lo que queremos es gestionar el crecimiento urbano, y por eso estamos trabajando con los académicos, con dirigentes, movimientos sociales y con la Cámara de la Construcción en un proceso de modificación del Plan Regulador que data del 2004. Esta propuesta plantea límites de altura máxima a los nuevos edificios donde hoy existe altura libre. Esto es en el centro y fuera de él, de acuerdo con el rol de cada zona, desde el centro histórico hasta las grandes avenidas como ejes de transporte público y su relación con el espacio que los rodea. Creemos que de esta forma se puede promover una densificación equilibrada y una densidad adecuada. En la propuesta que hemos construido se calculó que la cantidad de viviendas a generar produce una densificación promedio similar a la que genera hoy el plan regulador. Con esto se asegura que si bien la capacidad de producir viviendas se mantiene, se distribuye de manera más equilibrada la ocupación del suelo urbano que hoy está concentrada en porcentajes muy bajos por manzana”.
-¿A quiénes beneficia normar la altura en el casco central de Concepción?
“Pensamos que generar una modificación en forma participativa como lo que estamos promoviendo con una consulta ciudadana que haremos en octubre y que, insisto, no solo afecta al centro sino que a toda la zona de alturas libres, va a servir a todos: desde los desarrolladores inmobiliarios, porque establece normas claras basadas en criterios técnicos y la opinión ciudadana, y a quienes viven y trabajan en un sector que eligen por condiciones muy particulares, de accesibilidad, asoleamiento, cercanía, entre otros.
Creemos que decir que poner límite a la altura en el centro aumentará el valor de la vivienda es una hipótesis que debe analizarse al siguiente tenor: con alturas libres, el precio de la vivienda en Concepción ha subido mucho, según datos entregados por la propia Cámara Chilena de la Construcción, los menores valores de venta de departamentos de un dormitorio están sobre las 2.000 UF ya en el centro”.


Felipe Schlack, Presidente CChC Concepción:
“No debemos ponerle una camisa de fuerza a la ciudad”

Que se regule, pero que se haga de manera flexible y estudiada, responden en la Cámara Chilena de la Construcción Concepción ante la idea de limitar la altura de los edificios en la capital regional. El líder del gremio desde 2018 en Concepción, Felipe Schlack Muñoz, sostiene que no se debe demonizar la densificación per se y que se deben aclarar ciertos mitos, como el que asegura que la altura para construir en Concepción es libre.
-¿Cuál es la imagen que debe proyectar la capital de la segunda región más importante de Chile?
“La de una ciudad dinámica y armónica entre su crecimiento y la calidad de vida de quienes viven en ella y quienes desean vivir en sus mejores sectores, como es el centro. Dicho sector debe proyectar sus servicios, ser anfitrión de grandes eventos y perfeccionarse con base en variables sociales, ambientales y económicas, no solo en torno a su altura. Concepción tiene todo para ser referente internacional: historia, universidades, masa crítica, empresas pujantes, atractivos naturales y también, mucha resiliencia”.
-¿Qué condiciones urbanísticas debería tener Concepción para ser una ciudad moderna, desarrollada y sostenible?
“Debe estudiar minuciosamente los distintos sectores que tienen sus calles y barrios, y no estandarizarlos con alturas arbitrarias que no tienen mayor sustento técnico. Así puede construirse con determinadas especificaciones, con más áreas verdes, protegiendo el patrimonio y sacando provecho de la nueva Ley de Aporte al Espacio Público. Todo eso sin olvidar que debe conversar también con un nuevo sistema de transporte moderno para todo el Gran Concepción.
Se ha establecido una suerte de trinchera donde el sector privado es el enemigo, cuando las cifras muestran que en todos los casos exitosos de desarrollo, el sector privado juega un rol crucial”.
-¿La altura de una edificación tiene bondades? ¿Cuáles son?
“Ha permitido que la clase media emergente pueda venir a vivir al mejor lugar de la ciudad. Concepción está entre las mejores ciudades para vivir en Chile, y eso es en gran medida gracias a su centro, donde tiene su pulmón verde, universidades, servicios y entretención. Hace quince años, el centro fue diagnosticado como en franco abandono por nuestras autoridades de turno, y gracias a la edificación en altura se redinamizó, pues a su alero han florecido servicios y, también, más inversión pública.
Los residentes de edificios son personas que valoran la seguridad, el caminar a sus ocupaciones y tener todo cerca. Tienen un creciente perfil sustentable, ocupan las ciclovías y se van desprendiendo del auto”.
-¿Es partidario de restringir la altura de edificación o de regularla de manera flexible?
“Es de toda lógica que las herramientas de gestión comunales se perfeccionen cada cierto tiempo. El tema es hacerlo bien. Hay que tener cuidado con ciertos mitos, como por ejemplo, que la altura es libre. Esto es impreciso, pues en Concepción no se construyen más de 22 pisos, por factores como las rasantes de construcción exigidas y el tipo de suelo, entre otros.
Nos parece viable pulir esto de forma armónica, sin demonizar la densificación per se, que ha sido solución habitacional para numerosos estudiantes, profesionales jóvenes, adultos mayores y familias en formación que agradecen y demandan tener estas opciones. Debiera ser flexible, estudiada y no estandarizada como se está proponiendo”.
-¿A quiénes beneficia normar la altura en el casco central de Concepción?
“A todos si lo hacemos bien, ese es el desafío. Como inmobiliarios hemos sabido a lo largo de nuestra historia adaptarnos a diversas situaciones y, seguramente, ahora sabremos hacerlo también. Con una densificación equilibrada y un PRC realmente completo y estratégico ganan tanto los residentes actuales como los que quieren venir; gana la proyección de la ciudad como referente sudamericano y también se resguardan otros factores como el mismo empleo y el incentivo para aprovechar la Ley de Aporte al Espacio Público. No debemos ponerle una camisa de fuerza a la ciudad; esto debe pensarse adecuadamente, a largo plazo, con más variables de por medio y sin cálculos políticos”.

O’Higgins 680, 4° piso, Oficina 401, Concepción, Región del Biobío, Chile.
Teléfono: (41) 2861577.

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