MITOS en torno a la reforma

Desde el Comité Inmobiliario de la CChC señalan que hoy, con la aprobación de la “reforma a la Reforma” las reglas del juego están claras, por lo que se llama a la calma a los inversionistas y compradores, añadiendo que el tema ha generado ciertos mitos que es necesario aclarar. Por ejemplo, que el IVA que afectará a las nuevas viviendas el 2017 sea de un 19 por ciento, no implica que el alza en el precio de éstas será de un 19 %. La verdad es que esto será variable, y dependerá de cada caso. Hay que entender que hasta antes de esta Reforma, las empresas inmobiliarias no eran sujeto de IVA, es decir, no podían recuperar el IVA de la venta, porque no lo cobraban al vender. Ahora eso cambió, generando un diferencial entre el IVA Crédito y el IVA Débito del proyecto, es decir, el IVA se aplica sobre el valor de la vivienda descontando el costo de adquisición del terreno, ítem que no contempla ese gravamen. Por lo tanto, se cree que este impuesto hará aumentar el valor de las viviendas sólo entre un 4 y un 12 por ciento, dependiendo del segmento de precio.

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Si bien el IVA que afectará a las nuevas viviendas el 2017 será de un 19 por ciento, se espera que el valor de éstas aumente entre un 4 y un 12 por ciento, dependiendo del segmento de precio.

Otro mito que debe aclararse es la creencia de que las inmobiliarias -sabiendo del alza de precios que venía-, habrían subido sus precios, cosa que no es efectiva. De hecho, este sector, a diferencia de otros, está muy atomizado, distribuido en muchas empresas, desde aquellas que construyen un par de casas hasta aquellas que construyen miles. No hay inmobiliarias que tengan una participación de mercado superior al 15 % a nivel nacional; por ende, el efecto competencia es muy fuerte y las variaciones de precio marcan inmediatamente una diferencia; si una sube los precios, sus viviendas no se venden, lo que determina que sea un mercado muy puro en términos de competencia.

Ésa es, al menos, la situación en la Región, donde los niveles de renta son bastante planos y el grueso de la población se ubica en los segmentos C3, D y E. En Santiago, en tanto, la pirámide socio-económica está más distribuida, pues existen niveles de renta promedio mucho más altos que los del Gran Concepción, por lo que hay un poder adquisitivo mayor. Por tanto, allá, el marginal, entendido como el mayor valor que uno puede obtener, sí se puede alcanzar. En nuestra zona, en cambio, los niveles de renta son más bajos y los precios, más inelásticos; si se aumentan los precios, inmediatamente baja la demanda, y mientras más bajo el segmento de precio de la vivienda, más inelástica es la demanda. De hecho, quienes trabajan en el ámbito de los subsidios señalan que cada 50 UF en el precio, el cliente va quedando fuera de financiamiento, porque tiene contemplado un presupuesto máximo para gastar en una vivienda.

En cambio, lo que sí puede afectar los precios de las viviendas son el costo de construcción, directamente relacionado con el número de unidades y metros cuadrados que se construirán, además del tipo de terminaciones que lleva cada unidad. Esto además del costo de los terrenos, que suben debido a su escasez, especialmente en una zona como ésta. Aunque hay que aclarar que su precio en el Gran Concepción está muy por debajo de los de Santiago, donde ya no quedan terrenos disponibles. Concepción siempre ha sido una zona de escasos terrenos; los que hoy existen para edificación son básicamente de reciclaje, es decir, viviendas antiguas que se derriban para construir edificios. De hecho, desde la década 2000-2010 que no se generan grandes barrios nuevos, como los que se crearon camino a Coronel, en la intercomuna Concepción-Talcahuano, o como Brisa del Sol, sectores que antes se consideraban periféricos pero que ya son parte del núcleo urbano.

publi-Brisa del sol-17Donde sí se ha visto un pequeño aumento de precio es en el mercado de las casas, básicamente marcado por la escasez de terrenos. De hecho, en la zona hoy hay pocos proyectos de construcción de casas, la mayoría pequeños. Esto debido a que los terrenos están cada vez más caros, y más escasos (ya no existen grandes paños vacíos), salvo en los sectores periféricos del centro, aunque ya no lo son tanto, pues el desarrollo inmobiliario está llegando a los límites zonales. Sin embargo, a pesar del mayor costo de los terrenos, construir casas es un negocio con poco riesgo, porque lo que se construye, se vende. Por ello, en la actualidad, hay más oferta de departamentos, porque para construir edificios se necesitan terrenos más pequeños; los costos de construcción son más caros, pero se puede poner mayor cantidad de unidades en cada uno.

REPERCUSIONES POSITIVAS

Gracias a este aumento en la demanda de viviendas, y también de la construcción de éstas, a pesar del decaimiento de la economía, no se ha visto gran variación en la tasa de desempleo. Esto se debería a que el sector de la construcción es uno de los mayores generadores de ocupación de mano de obra, por lo que, al mantenerse firme, las tasas de desempleo no han caído. Sin embargo, para el segundo semestre, fruto de estas medidas tributarias, que provocarán que la tasa de construcción de proyectos disminuya, el panorama podría cambiar drásticamente. 

Cabe destacar que el sector construcción e inmobiliario siempre se ha movido en paralelo, ya sea positiva o negativamente, a la tasa de crecimiento nacional (PIB). Esto se refiere al llamado Efecto beta riesgo en Economía, factor que en el sector inmobiliario es mayor a 1. Esto significa que cuando la economía nacional (PIB) sube, este sector sube más que el PIB; pero, cuando disminuye, baja más que el Producto Interno Bruto. Así, el 2015 se observó que el PIB venía bajando; sin embargo, netamente por un efecto expectativa de los compradores, el sector se mantuvo firme, lo que benefició su estabilidad. 

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