Especial Inmobiliario

Las actuales condiciones para la compra de una casa o departamento comienzan a dinamizar el sector. El stock de productos genera atractivos precios, las tasas de interés volvieron a los niveles tradicionales y hay más y nuevos subsidios incluso para viviendas de hasta 2 mil UF. Es un buen momento para comprar.

Precios, tasas y subsidios: Oportunidades para todos

inmobiliariaLas actuales condiciones para la compra de una casa o departamento comienzan a dinamizar el sector. El stock de productos genera atractivos precios, las tasas de interés volvieron a los niveles tradicionales y hay más y nuevos subsidios incluso para viviendas de hasta 2 mil UF. Es un buen momento para comprar.
En medio del turbulento momento económico, los actores involucrados en el mundo inmobiliario entran en sintonía. Las medidas reactivadoras del gobierno tienen el respaldo de empresarios y consumidores. El aumento de subsidios y la incorporación a este beneficio de nichos de mercado que tradicionalmente lo carecían, como las viviendas de entre mil y 2 mil UF, se suman a la baja en la tasa de interés regulada por el Banco Central. Los privados, en tanto, hacen lo suyo con promociones que tienden a generar un atractivo precio final. Todas son condiciones que allanan el camino para quienes buscan la casa propia.

Buenos síntomas

Es cierto, el sector inmobiliario partió el 2009 con un índice de crecimiento negativo cercano al 30% con relación al 2007. La buena noticia es que este escenario comienza a cambiar, y para mejor. Por un lado, los empresarios reconocen que transitan por una coyuntura financiera volátil que ha puesto en jaque sus proyectos y stock, sin embargo, el comportamiento de la oferta y la demanda persiste. Parafraseando una consigna de la historia, “todavía hay mercado ciudadanos”.
Entre las iniciativas del gobierno, se amplió el subsidio de casas desde 600 hasta 2.000 UF con un máximo de aporte del fisco de 200 UF y se proyectó construir 25 mil nuevas viviendas de hasta 950 UF. Las cifras representan una inversión estatal de más de un billón de pesos para construcción y 196 mil subsidios programados para este año. Destaca la incorporación en todo el país del subsidio a casas y departamentos nuevos en valores de mil y 2 mil UF. Ello traerá un impacto no menor, ya que un subsidio similar para este segmento sólo estaba dirigido a proyectos ubicados en sectores de renovación urbana.
Entre los elementos que prometen buenos augurios está la baja en las tasas decretada por el Banco Central. Y aunque en el último tiempo han estado fluctuantes, lo cierto es que el promedio de 5,5% es todavía un buen índice con el que negociar.

Las estrategias

Muchas de las empresas constructoras e inmobiliarias comienzan a ver con buenos ojos el panorama. Las 200 UF de subsidio son un salvavidas que dinamiza el alicaído movimiento en las obras, genera empleo y entrega recursos que bien pueden significar la diferencia para calificar en la obtención del crédito hipotecario.
Andrés Arriagada, Gerente de Aitué, confirma que la modificación a los subsidios les dio pie para generar un giro en alguno de sus proyectos. “Tenemos un proyecto en Los Ángeles y parte de él lo estamos redefiniendo a la nueva realidad para aprovechar estos incentivos, que en definitiva están dirigidos al comprador de la vivienda”.
En Aitué la política es la adaptación. En San Pedro del Valle y la Península de Andalué, sus proyectos consagrados, las ventas no han parado, especialmente debido a la incorporación de nuevos productos pensados para satisfacer la demanda existente. El secreto es mantener la calidad, pero bajar la cantidad de casas por condominio y departamentos por edificio. Además, en esta senda están viento en popa con un nuevo concepto de conjunto residencial en el corazón de la autopista Concepción – Talcahuano. Es, decir, la estrategia en Andalué es responder a la necesidad de un nicho específico del mercado que no está satisfecho con la oferta actual. “Diversificar los productos, no detener los proyectos y buscar los lugares estratégicos es nuestra política porque sabemos que se va a seguir vendiendo. Pero, somos muy responsables en generar los productos adecuados para la situación del mercado”.
El caso de Pocuro es emblemático. Uno de sus proyectos, ubicado en Lagunillas, se consolidó a pesar de la crisis. De hecho, un segundo proyecto en Lomas Coloradas fue puesto en marcha en pleno descalabro económico, lo que demuestra valentía y un buen olfato propio de la experiencia del rubro. Se trata de un conjunto de viviendas entre 600 y 950 UF, precisamente el nicho beneficiado por las medidas estatales. “No hemos frenado los proyectos porque hay que seguir trabajando y es lo que hay que transmitir al resto del mundo inmobiliario o que participa en él y me refiero a los bancos. Si se corta el engranaje del mercado se interrumpe el movimiento y, al contrario, si todos ‘hacemos la pega’ la situación va a mejorar”.
En JCE, orientados preferentemente a las viviendas de más de mil UF, las estrategias de comercialización se han mantenido constantes. Claudio Camus, Gerente de la Inmobiliaria, explica que la estabilidad de la empresa no ha requerido grandes modificaciones. “Dependiendo de cada proyecto y de cómo se han ido comportando, hemos ido desarrollando diferentes estrategias de comercialización. En particular, hemos estado haciendo convenios con algunas entidades financieras para lograr tasas preferenciales”.

Oficinas: un mercado sólido

El rubro inmobiliario es amplio y el mercado residencial es sólo uno de sus múltiples matices. Un nicho que comienza a explotarse es el destinado a oficinas. Adolfo Toledo, Gerente General de Constructora e Inmobiliaria CAMSA, reconoce que en este segmento las turbulencias financieras no han pasado desapercibidas. Torre O’Higgins, en Concepción, hasta la fecha mantiene su avance programado por lo que será inaugurado en abril. “No ha sido necesario adaptar la comercialización de este proyecto porque este es un producto que las empresas y los profesionales buscan y en la mayoría de los casos financian particularmente. Además, al conocer las características del edificio, todos valoran sus condiciones de espacio, de diseño, seguridad y equipamiento”.
En este caso, la estrategia de la empresa ha sido la difusión. Ello les ha permitido mantener el nivel de venta a una velocidad razonable en virtud del vaivén económico actual. “Invitamos a nuestros clientes a recorrer la obra. De esta manera ellos se dan cuenta que Torre O’Higgins les entregará distinción a su imagen institucional. Además, los detalles en terminaciones, la amplitud de los espacios y la tecnología aplicada en el edificio cierran un círculo de calidad y la comodidad”.

Un aliado en la banca

Definitivamente el talón de Aquiles en la actividad inmobiliaria es el financiamiento. De ahí que los bancos tienen un rol fundamental. “El problema no pasa porque la tasa de interés esté un punto más o menos, porque las tasas siempre han estado en un valor razonable, el tema está en que la banca se atreva a volver a ser más flexible en el otorgamiento de los créditos o la evaluación del riesgo del cliente”, sostiene Arriagada.
Para paliar la lentitud de las ventas, algunas empresas han adaptado promociones y descuentos que, sumados a la competitividad en los precios debido al stock del mercado, resultan en un atractivo valor final para el que está decido a comprar.
El efecto del sobre stock es particularmente bondadoso para el consumidor. Debido a la turbulencia económica, hay empresas que están más expuestas a la volatilidad del mercado y necesitan recuperar su inversión rápidamente. Ellas son las que estrenaron importantes descuentos, algunos cercanos al 30%. “Esto genera una sensación en el cliente de que todas las inmobiliarias tienen también que empezar a hacer descuentos tan grandes, por lo tanto la gente como que está esperando oportunidades las que se han ido dando. Pero, todo depende de cómo está enfrentando el tema cada inmobiliaria”, explica Claudio Camus.
En este juego de la oferta y la demanda se genera la tendencia a que el valor de las propiedades baje porque una serie de inmobiliarias están haciendo descuentos bastante grandes.
El que viene es un periodo del que se puede sacar provecho. Tasas más convenientes, precios competitivos y subsidios, un paquete de oportunidades para todos.

Los cambios para el Gran Concepción

diagonalVarios son los proyectos de desarrollo urbano que a partir de este año se pondrán en marcha en la intercomuna del Gran Concepción. Todos apuntan a mejorar la conectividad, ampliar las áreas verdes y espacios públicos como condiciones inequívocas de una mejor calidad de vida en al ciudad.
Modernizar las ciudades que habitamos es el objetivo de autoridades comunales y arquitectos urbanistas. Empeñados en recibir el Bicentenario con comunas mejor desarrolladas, los distintos municipios comenzaron a planear sus respectivos proyectos urbanos. En gran medida, las propuestas pretenden ampliar las áreas verdes, generar más espacios públicos para la comunidad y contar con una infraestructura más cómoda para los transeúntes, automovilistas y también ciclistas que rápidamente se incorporan como protagonistas del entramado vial de la intercomuna.

Los anhelos de siempre

Entre los proyectos hay algunos más concretos que otros que permanecen como los grandes anhelos para un futuro no lejano. En Concepción, por ejemplo, la recuperación total de la ribera norte es una deuda pendiente que se suma al soterramiento de la línea férrea. Ambas acciones permitirían la creación de un tren suburbano subterráneo y el desarrollo inmobiliario del sector.
Y si de conexión vial se trata, la idea de construir 2 puentes sobre el río Bío Bío es una de las ideas más perseguidas tanto por el gobierno como por los privados. Uno de ellos estaría dedicado al tránsito de carga hacia los puertos ubicados en el perímetro de la desembocadura. Se tiene programado su llamado a licitación para este año a través del Sistema de Concesiones. El otro sería de tránsito urbano. Se prolongaría la Avenida Chacabuco para conectarla con el acceso a San Pedro de la Paz.
La comuna sampedrina también tiene sus sueños de ciudad. Recuperar la ribera sur del Bío Bío es la apuesta más ambiciosa y de largo plazo. A ella se suma la intensión de generar un parque urbano en esta costanera que conecte el Puente Juan Pablo II con el Puente Llacolén. Además, postulan la idea de que el cuarto puente sobre el río sea la oportunidad para conectar los sectores Candelaria y Boca Sur y que un by pass permita que el tránsito continúe por una vía alternativa a la actual Ruta 160.
De nuevo en el lado norte del Bío Bío, la consolidación de la plataforma logística para el embarque de exportaciones por vía aérea en la zona cercana al aeropuerto Carriel Sur es un afán que va unido al mejoramiento de la Avenida Alessandri, donde se propone construir calles de servicios y enlaces a desnivel. Todas estas iniciativas, más otras atesoradas por el sector público y privado, suman más de mil millones de dólares.

Parque urbano

En concreto, este año el municipio de Hualpén puso en marcha una serie de proyectos que prometen renovar su “look” urbano y, de paso, crear espacios para la recreación.
La comuna está empeñada en aprovechar las amplias veredas de las principales avenidas para transformarlas en parques urbanos conectados entre sí. “El objetivo es poder atravesar la comuna a través de estas zonas verdes y crear una red de parques urbanos que sea la más importante de la intercomuna”, explicó Javier Carrasco, arquitecto de la Secplan de Hualpén.
En total son 9 iniciativas de este tipo, tres de ellas actualmente en ejecución. Una de ellas se ubica en calle Bélgica entre Alemania y Gran Bretaña, y representa una inversión cercana a los 300 millones de pesos financiados por el Fondo Nacional de Desarrollo Regional. “Tendrá 8 hectáreas de área verde, desde calle Golondrinas hasta la Costanera; es decir, abarcará toda nuestra limitación urbana”.
Entre los planes se considera la creación de un parque urbano temático que rememore el antiguo aeródromo ubicado en la comuna. Se ubica en el sector de Bloques, entre Las Canchas de la población Reconquista e incluirá esculturas y un diseño de pavimento que se convertirá en la imagen corporativa de la comuna. “El concepto es una pista de aterrizaje que va en evolución en el tiempo”.
En general, cada proyecto incorpora el remozamiento de plazas, mobiliario urbano, iluminación y en algunos casos equipamiento.
Estas propuestas serán un gran cambio para las actuales condiciones de tránsito en la comuna, donde sus calles son un arenal que causa estragos cuando sopla el viento.

Conectividad y educación

En Talcahuano, las autoridades comunales iniciaron gestiones para mejorar la conectividad vial en la ciudad puerto. Entre las iniciativas destaca el eje Colón. El comienzo de las obras están fijadas para septiembre de este año y consisten en la habilitación de un corredor de transporte público en los ejes Blanco Encalada, Jordán Valdivieso, Pérez Gacitúa y Av. Colón, entre Plaza El Ancla y calle Hualpén. En el esquema operacional aprobado para este tramo, la Av. Colón tendrá un perfil de una calzada unidireccional de dos pistas de sentido Norte-Sur para el transporte público. Para el eje Blanco Encalada – J. Valdivieso – Pérez Gacitúa, se proyectan dos calzadas unidireccionales. Una en sentido Norte-Sur con dos pistas para el transporte privado, y la de sentido Sur-Norte con dos pistas para el transporte privado y una tercera pista exclusiva para el transporte público. En esta última se incorporan bahías en los paraderos correspondientes. Es un proyecto que forma parte del Plan Estratégico de Transporte del Gran Concepción desarrollado por SECTRA.
Un segundo proyecto pretende abrir un tercer acceso a los cerros. El área a intervenir comprende calle Gálvez por el oriente y Camino a Tumbes por el poniente que atraviesa por el costado sur de la quebrada existente en el sector de San Eugenio (Cerro Alegre). Con una longitud total de 2.512 m. considera soluciones para el desplazamiento de la locomoción colectiva, privada y de servicios.
Por último, en conjunto con la Universidad Católica penquista (UCSC), el municipio apuesta a construir el primer mega acuario científico turístico del país. Se ubicará en el futuro edificio del Centro Regional de Estudios Ambientales, Marítimos, Acuícola y Transferencia Tecnológica (Creamar), que se construiría frente a la plazoleta María Isabel, en el bordemar aledaño a la avenida Blanco.
Son cuatro acuarios, el mayor de 150 mil metros cúbicos de agua, que albergarán la flora y fauna de la zona.
El edificio, de 3 mil metros cuadrados, incluirá un museo marino, auditorio, anfiteatro, salas de clases y de exposición, cafetería y un área reservada para la investigación y docencia. Se complementa con un muelle y un malecón que dará vida a una marina. El proyecto total representa una inversión de US$5 millones, y fue diseñado con la idea de reflejar la esencia de Talcahuano. Por eso una parte del edificio va sobre tierra y otra sobre pilotes que emergen del mar.

Espacios públicos

Los estacionamientos subterráneos y la nueva Plaza de Los Tribunales, en Concepción, serán pronto una realidad.  Las obras consideran 415 espacios, distribuidos en 2 niveles, lo que implica la construcción de cerca 10 mil metros cuadrados, con una inversión cercana a los 6 mil millones de pesos. Además, el proyecto implica la remodelación de la superficie del perímetro formado por las calles Castellón, Barros Arana, Tucapel y O’Higgins. Se creará un amplio espacio público y un corredor diagonal que permitirá atravesar el edificio de justicia desde calle Barros Arana a O’Higgins. Además incluye juegos de agua, mobiliario urbano y un atractivo diseño de pavimentos.
El énfasis en el municipio penquista está en dotar a la ciudad de más y mejores espacios públicos para la comunidad. Entre los planes en carpeta destacan la creación de una rambla en la Diagonal Pedro Aguirre Cerda. El financiamiento de la primera etapa del proyecto está comprometido por el Gobierno Regional y se espera que comience antes que termine el 2009. Será una transformación total a la fisonomía de esta importante arteria. Se ampliarán las veredas para agilizar el desplazamiento de los peatones y se ordenará el flujo vehicular. Asimismo incorporará luminarias, mobiliario urbano y un nuevo diseño paisajístico para mejorar la visibilidad del sector.
En tanto, una máxima transformación ocurrirá en el acceso norte de la intercomunal, con el proyecto de enlace en desnivel de la Rotonda General Bonilla. Con una inversión estimada de 10.295 millones de pesos, la iniciativa permitirá conectar en forma directa la Ruta 150 con Avenida Irarrázabal y con ello solucionará uno de los principales cuellos de botella del tránsito urbano del Gran Concepción, por el que diariamente transitan 53.700 vehículos. Consiste en la construcción de un viaducto sobre la rotonda Bonilla, de unos 172 metros de longitud que conectará el puente Alonso de Ribera sobre el río Andalién con la avenida Irarrázabal y que eliminará definitivamente el actual cruce a nivel que genera grandes congestiones de tránsito en el lugar.
De esta forma, se resuelve la conectividad a las comunas de Concepción, Talcahuano, Penco, Tomé, San Pedro de la Paz, Coronel, Lota, Chiguayante y Hualqui.

Plaza ciudadana

En San Pedro de la Paz la sintonía con el medio ambiente y la vida cotidiana es una característica que se quiere potenciar. La tercera etapa de desarrollo del Parque Laguna Grande es un proyecto que pretende satisfacer este objetivo. Rodrigo Ulloa, asesor urbanista del municipio sampedrino, explicó que la idea es habilitar un acceso más institucional al parque.
Con 427 millones de pesos, la iniciativa habilitará una calle principal desde Los Fresnos, que implica una intervención de la plaza que hay entre los Fresnos con Las Pataguas, y un acceso que llegue hasta la laguna. Además, se construirán áreas de estacionamientos, obras de arborización, luminaria y probablemente esculturas bajo un esquema que recoge el pasado histórico de la zona que se remontan a la  época de la conquista española.
Si bien el proyecto no se centra en las obras de paisajismo, sí lo hace en la construcción de una plaza que permita el desarrollo de actividades institucionales. De esta forma, la comuna consagraría su actual estándar de ciudad al contar con una plaza pública con perfil de Plaza de Armas.
Parques, conectividad vial y plazas para la convivencia en comunidad son sólo algunos proyectos que apuestan por revitalizar los espacios urbanos del área metropolitana de Concepción.

Nueva tendencia urbanística: Los Strip Center  se toman la ciudad

especial-versluysCon la serie Los 80’s, de Canal 13, muchos recordaron el antiguo almacén de barrio, donde era posible encontrar desde un caramelo hasta calcetines, pasando por los abarrotes, algunos productos de carnicería o, incluso medicamentos básicos, como el ya mítico Mejoral,  Dipirona, Geniol y Mentholatum.  Sin embargo, de aquellos nostálgicos lugares ya casi nada queda, hoy las vedettes son los strip center.
En nuestra zona la renovación de este concepto de comercio cercano ya se hace notar y son varios los que ofrecen a sus clientes comodidad y cercanía. Un ejemplo de ello son el Strip Villuco,  Strip Michimalonco, Strip Andalué, entre otros.
Los cambios de horarios en la vida moderna y el crecimiento de las ciudades hicieron surgir un nuevo concepto de centro comercial que busca satisfacer necesidades de consumo básicas, donde la cercanía con los barrios residenciales es el punto en común. Villuco, San Pedro de la Paz y Las Higueras son algunos de los sectores donde se ha manifestado de manera más potente este fenómeno.
Sergio Baeriswyl, docente de la Universidad del Bío Bío y asesor urbanista de la Municipalidad de Concepción, opina que el factor de consumo es uno de los más importantes en el desarrollo de estos centros comerciales, aunque reconoce que el establecimiento de nuevos polos urbanos residenciales motiva el desarrollo de este tipo de proyecto arquitectónico.

Compra rápida

La búsqueda de una compra rápida, cercana a la casa, pero donde sea posible encontrar servicios especializados y que faciliten la llegada en automóvil es otro de los ejes que diferencian estos mini malls. “El diseño en L de las plantas o como franjas comerciales facilita la compra rápida, haciéndolos más funcionales. Pues se trata de llegar, bajarse del auto y comprar. Estos centros comerciales no están pensados para que las personas permanezcan largas horas en ellos”, señala María Pía Hechem, propietaria del proyecto Strip Center Villuco.
Baeriswyl agrega que la facilidad de acceso en automóvil se suma a que la mayor parte de este tipo de locales se ubica junto a vías de gran movimiento, pero en el lado que está en el acceso a los barrios.
El diseño arquitectónico de líneas modernas es otro de los elementos que los distinguen. “No quisimos que la estructura superara al contenido de cada local, por eso fuimos cuidadosos en construir con líneas simples y modernas”, apunta María Pía Hechem.
En San Pedro de la Paz, este fenómeno se presenta de dos formas: sustentado en supermercados y estaciones de servicios y como simples placas comerciales.
Marcela Arévalo, arquitecto responsable de alguno de estos proyectos, asegura que estos nacen debido al cambio de las necesidades de la población. “En San Pedro no había un centro comercial, entonces Michimalonco y El Venado se convirtieron en los ejes del comercio y nosotros hemos ido creando espacios donde pueden albergarse distintos locales comerciales”, comenta.
Las plantas libres de líneas minimalistas que puedan adaptarse a cualquier tipo de requerimiento son una de las condiciones de estos proyectos, pues no se trata de locales pensados para un tipo específico de tienda, sino que deben ser flexibles para alojar desde librerías, bancos o cafeterías. Los profesionales señalan que esto es un desafío, pues debe realizarse un diseño neutro que no compita con el contenido de los locales y que, además, tenga gran transparencia para que conciten la atención del transeúnte.
El arquitecto Cristián Verdugo recuerda que además de ser lugares que se relacionan directamente con la calle, desde el punto de vista espacial, visual y funcional, son proyectos a escala urbana, que recogen equipamiento comercial y de servicios básicos y que complementan y enriquecen la vida de barrio, favoreciendo la creación de un área exterior que permite la posibilidad de  esparcimiento, recreación y, fundamentalmente, el encuentro y la vida social.
Sin duda, los strip center llegaron para quedarse y se están posicionando como una alternativa comercial a los grandes malls, debido a que reviven esa tradición de cercanía que distinguía a los negocios de antaño.

O’Higgins 680, 4° piso, Oficina 401, Concepción, Región del Biobío, Chile.
Teléfono: (41) 2861577.

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