Washington Soto-Aguilar, director de Inmobiliaria Integral: “Hoy es el mejor momento para comprar una vivienda”

Explica que por efecto de la Reforma Tributaria se espera un alza de hasta un 12 % en el valor de las viviendas cuando entre en régimen la ley. Por lo mismo, aconseja que hoy es el momento de invertir en un bien inmueble.

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El debate por la Reforma Tributaria, aunque breve, fue intenso. Finalmente el Gobierno consiguió la aprobación de uno de sus pilares fundamentales de campaña, pero fueron los actores del sector inmobiliario los que acusaron el mayor golpe y advirtieron que, tal como están las cosas, la incertidumbre en el mercado y el alza del precio de las viviendas pondrían un frenazo en el inicio de obras y, finalmente, serían los clientes los que terminarían pagando los costos.

Washington Soto-Aguilar Opazo, director de Inmobiliaria Integral, es claro en el asunto. “Creo que el problema es tan complejo que probablemente existan modificaciones en el futuro. Pero por ahora así está la legislación y debemos tomar decisiones con lo que tenemos”. El ejecutivo explica que la Reforma Tributaria instauró un cambio histórico en la venta de bienes inmuebles. “El Impuesto al Valor Agregado (IVA) nunca afectó la venta de bienes raíces, porque esto se considera como un bien final, un bien de capital. El IVA como concepto tiene una orientación al valor agregado que cada una de las unidades económicas va generando y paga sobre eso. Desde ahora la venta viviendas, casas y departamentos que sean vendidos por inmobiliarias, sujetos clasificados como habituales en la venta de éstos, serán afectos al Impuesto al Valor Agregado”, agrega Soto-Aguilar.

Deja claro que las inmobiliarias, sin excepción, entran al grupo de habituales, porque la ley es taxativa.

Las viviendas de los distintos proyectos inmobiliarios que deberán pagar IVA serán las que tengan un permiso de construcción posterior al 31 de diciembre de 2015, es decir, todos los aprobados a contar del 1 de enero de 2016. También considera a las promesas de compraventa que se efectúen desde el 1 de enero de 2016 en adelante y a aquellas cuya escritura sea firmada a contar del primer día de 2017.

Por eso, el llamado del sector inmobiliario es que ahora, y durante todo el próximo año es el mejor momento de comprar una vivienda, dice Soto-Aguilar, quien asegura que la gente así lo ha entendido, y que ellos siguen vendiendo las unidades que quedan en sus proyectos Edificio Montecastello, Edificio Pietra, Edificio Milán y Edificio Toscana.

La fórmula

El director de la Inmobiliaria Integral aclara que el problema radica en que si bien la construcción sí está afecta y es importante como IVA crédito (en torno al 60 % del valor de una vivienda) para una inmobiliaria, gran parte de los restantes gastos de una empresa en esta industria no tienen crédito  IVA, como los intereses bancarios (intereses del capital en general),servicios profesionales y equipos de profesionales en general, remuneraciones de equipos de venta y administración de personal, entre los más importantes.

La nueva ley dejó fuera el valor del terreno o la proporción de éste asignado en cada unidad de venta. Sin embargo, en el caso de departamentos este porcentaje comúnmente no supera el 10 % del valor final del inmueble. “Por lo tanto y, fundamentalmente por lo expuesto anteriormente, no hay manera de no traspasar un porcentaje de este impuesto al cliente. Veo inevitablemente un alza en el valor de los bienes ofertados por efecto del IVA. Según las estimaciones actuales, el alza debería fluctuar entre un 10 y 12 % del valor actual para viviendas en torno a las 2.500 Unidades de Fomento, cuando entre completamente en operación. Un aumento del 10 % de una vivienda dado que un gran porcentaje se financia vía crédito hipotecario, puede dejar fuera de financiamiento a una parte importante de los potenciales clientes”.

Otro problema para las inmobiliarias, complementa el director de Inmobiliaria Integral, “será cómo vender hoy y el próximo año una vivienda: si la promesa se realiza en ese período por ejemplo  y tiene un permiso de construcción aprobado, desconocemos qué ocurrirá si la escritura, por la eventualidad que sea (atraso de la construcción, atraso en el proceso de recepción municipal o de escrituración del traspaso legal de la transferencia del bien raíz) pasa al año 2017. ¿Deberemos  cobrarle más Iva al cliente?  Sin duda existen una serie de interrogantes que se espera se clarifiquen con el tiempo. Pero ante incertidumbres futuras yo recomiendo comprar ahora”, finaliza.

El frenazo

Aunque durante la discusión de la ley se dio como un argumento, el frenazo en el mercado inmobiliario ya es un hecho. Se paralizaron o postergaron muchos de los proyectos futuros, dice Soto-Aguilar. Lo que estamos haciendo ahora es vender lo que tenemos en stock en corto y mediano plazo,  agrega.

Y los stocks se están agotando, porque hoy es un muy buen momento para comprar. “Nosotros teníamos un proyecto para empezar, con el terreno comprado, y nos dimos cuenta de que quedaba en régimen de la Reforma Tributaria, y preferimos congelarlo por ahora, porque no le podemos decir al cliente qué va a pasar con el valor de su vivienda, si se la cobramos con IVA o no. Y están todos en lo mismo en el sector inmobiliario”, cuenta.

Como antecedente, comenta que hay muchos otros países, en los cuales la venta de vivienda se encuentra exenta de IVA, o bien, afecta a tasas de IVA especiales rebajadas”, agrega. Por ejemplo, en España, el IVA general es de 21 % y el que rige para las viviendas es de 10 %. Está diferenciado el IVA en la vivienda.  

Centralismo

Otro de los énfasis que pone Soto-Aguilar en el tapete es que esta ley tiene un tinte centralista y alejado de las realidades regionales. “El mercado local es muy distinto al de Santiago, porque allá si suben los departamentos, se pagan igual, existe una demanda que supera con creces la oferta. Pero si uno se pregunta por qué el legislador no vio este tema, quizás la respuesta está en la centralización de la toma de decisiones, pues se legisla pensando en la realidad de Santiago”.

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